É muito comum na dinâmica dos negócios imobiliários que imóveis ainda com dividas de financiamento sejam vendidos ainda com saldo devedor do financiamento em aberto.
Seja para compra de outro imóvel ou para capitalização, muitos proprietários vendem seus imóveis contando com o pagamento da venda para a quitação do saldo do financiamento ainda pendente.
Entretanto, deve-se ter muito cuidado na hora da formalização do contrato, ao assumir obrigações, pois não são raros os casos de imprevistos como o atraso na entrega de para a “liberação da matrícula”.
O vendedor deve estar ciente, por exemplo, que assumirá pessoalmente perante o comprador com os encargos ajustados para o caso de mora na liberação do gravame.
Segundo o Desembargador Carlos Cini Marchionatti proferido no julgamento da AC 70080765779 do TJRS, o atraso na entrega da documentação enseja exclusivamente a aplicação da penalidade prevista em lei, em favor do devedor fiduciante, mas não encargos que este tenha ajustado com terceiros, muito menos danos morais.
Assim ficou decidido no acórdão: “É inoponível ao credor fiduciário a promessa de compra e venda feito pelo devedor fiduciante a terceiro, sem anuência do credor fiduciário, assim, a cláusula penal ajustada entre os promitentes vendedor e comprador também não é oponível ao credor fiduciário.”
Portanto, será devido pelo credor fiduciário apenas a multa equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato se não fornecer o termo de quitação da dívida após os 30 dias contados da liquidação do débito conforme dispõe a Lei 9514/97.
Mas o devedor terá que arcar com a multa assumida junto ao comprador, que muitas vezes podem chegar a 20% do valor a receber.
Desta forma, o vendedor acaba por receber do fiduciário uma multa muito menor do que a que assumiu com o terceiro, acreditando que o documento estaria disponível em 30 dias, suportando um enorme prejuízo que não deu causa.
Por isso é muito temerário assumir responsabilidade que dependam de atos de terceiros, que não participam do negócio, como é o caso da quitação de financiamento, mas também no caso de certidões negativas de débito de entes públicos, deferimento de financiamento por instituições financeiras, etc.
É imprescindível a participação de um profissional especializado para as partes na venda de imóveis, para que o negócio se dê da forma mais segura e transparente entre as partes, evitado transtornos e prejuízos financeiros futuros.